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【相続専門の税理士が解説！】相続人が複数いる場合の土地の分割方法と分け方のポイント | 府中相続税サポートセンター

相続人が多数いる土地について、進め方を間違えると余計な時間や費用が発生してしまう場合があります。

相続をスムーズに、また、納得して行えるよう、ぜひ不動産相続への理解がある身近な専門家を頼りましょう。

当事務所では、不動産の土地評価に強い専門家が複数在籍しておりますので、適切な評価額のもと、相続人の皆様が納得できる遺産分割案を提示させていただきます。

1. 土地分割の方法3種を解説！

結論から申しますと、相続人が多数いる土地の分割において、万能な方法はありません。

相続人の人数、それぞれのご家庭によって異なる状況を踏まえた上で、制度を活用し手続きを進めていく必要があります。

最初の場合分けとしては、土地に価値が無い場合・ある場合にて、制度が大きく3つに分けられます。

土地に価値がない場合は時効取得の裁判制度の利用、土地に価値がある場合には、遺産分割調停や共有物分割請求訴訟を利用するのが良いでしょう。

それぞれについて以下で説明しております。

1. 土地に価値が無い場合

相続人・共有者が多数いる場合、個別に交渉・契約をすると、かなりの費用と手間がかかります。

特に、土地に価値がない場合、買い取りたいといっても、金額が小さくなってしまうため、交渉相手も真剣に対応してくれないことが少なくありません。

その場合は裁判所の制度を使い、効率的に同意取得を行うことを検討すべきです。

具体的には、時効取得の裁判制度を利用することが選択肢になります。

民法には、時効取得という制度があり、この制度により、長期間、土地を占有している者がその土地の所有権を取得することができることになっています。

そこで、取得したい土地を管理している人が時効取得の要件を満たしているか検討したうえで時効取得の裁判を提起してもらうことが考えられます。

裁判所が時効取得を認めると、判決を出してくれます。

この判決により、土地を管理している人が単独で登記することができ、その登記後に、土地を買い取ることが可能になります。　

土地に価値がある場合

遺産分割調停とは、裁判所の関与の下で遺産の分割について話し合いを行う制度です。

土地に価値がある場合は、相続人全員で話し合い、遺産の分割方法を決め、遺産分割協議書を作成します。

最終的に分割方法への合意が取れればよいため、必ずしも相続人全員が集まる必要はありません。手紙や電話にて話し合いを進めても問題はありません。

これが難しい場合には、家庭裁判所の遺産分割調停（または審判）で解決する必要があります。

共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟とは、共有状態にある不動産その他の物を裁判所が強制的に分割する方法です。

分割の方法としては、土地に新しい境界を引いて土地自体を分割する「現物分割」や特定の共有者に土地を取得させ、他方の共有者にはお金を渡すという「代償分割」等の方法があります。

用地取得・買収の場合は、代償分割で土地を取得することを目指します。

遺産分割調停・共有物分割請求訴訟、それぞれどう違うの？

遺産分割調停との違いとしては、遺産全体を分割するか否かという点が挙げられます。

すなわち、遺産分割調停では、亡くなった方（被相続人）の全財産（遺産）を分割することが大原則となります。

そのため、家の問題としての側面が強く、土地の分割以外にも預貯金や証券、借金の整理等も議論されることになります。

他方で、共有物分割請求訴訟は、特定の土地や物だけを対象とする手続です。そのため、裁判所に申立てをしていない土地や物については分割の対象になりません。

したがって、相続人・共有者が多数いる場合は、共有物分割請求訴訟の方がスムーズに進むことがあります。

ただし、対象となる土地が、もともと亡くなった方（被相続人）の単独所有で、相続により共同所有になったというケースでは、遺産分割調停しか使用できない場合がありますので、実際に手続の利用を検討する際は顧問弁護士等にアドバイスを求めてください。

なお、共有物分割請求訴訟では、相続人の中に、行方不明者や意思無能力者（重度の認知症患者）がいる場合でも、通常より簡易に手続を進められますので、相続人・共有者が多い場合は、効率的に手続を進めることができます。

お問い合わせは電話・メールから！

今回のように相続人が多数のケースでは、戸籍を調べて相続人全員を特定するだけでも難しく、膨大な時間がかかります。

早い段階で専門家に相談すれば、専門家に戸籍調査から任せられ、他の相続人とのコミュニケーションについてもサポートが受けられます。必要な書類も準備してもらえるので、手続きにかかる手間を大幅に削減できます。

当ページと同様の事例をお持ちの方、将来の相続に少しでも不安がある方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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