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フォーカス 002▶　仮換地

[ 質問 ]

先日父が亡くなりました。父はいくつかの土地を所有していたのですが、そのうちの一つが、稲城市南山にある土地でした。父の書類の中から「仮換地指定通知」というものが見つかりました。
この通知書を見ると、ここの一帯は土地区画整理事業の施工地区になっているようです。このような場合、土地の評価はどのようにすればよいのでしょうか。

[ 回答 ]

ご相続開始時に、お父様がお持ちの土地が土地区画整理事業施行中だった場合、その区画整理事業の工事の進行状況によって土地の評価方法が変わります。
今回のケースでは下記のような『 仮換地指定通知 』という書類がありますので、まずはこの通知書に何が書かれているのか、分かりやすく解説してみます。

 

『 仮換地指定通知 』のイメージ

 

『 仮換地指定通知 』に書いてあること

通知に書いてある一つ一つを見ていきます

 

①仮換地指定通知

多摩都市計画事業稲城南山東部土地区画整理事業施工地区内のあなたが所有する宅地について、土地区画整理法第９８条第１項の規定により右記のとおり仮換地を指定しますので、同条第５項及び第９９条第２項の規定により通知します。

簡単にまとめますと、稲城市を住みやすく・使いやすい街にするために、土地の形や使い方を整理する計画をしています。 その区域の中に、あなたが所有している土地が入っているので、諸々の規定によりこちらで定めた他の宅地と交換することになりましたのでお知らせします。

②注意：1

注意：１　この通知書記載の「仮換地の指定の効力発生の日」から、従前の宅地については、使用し、または収益することができません。

→　仮換地の効力が発生したら、もともと持っていた土地は使うことができません。

③注意：２

注意：２　別に定めて通知する「仮換地について使用又は収益を開始することができる日」までは、仮換地を使用し、または収益することができません。

→　『仮換地を使うことができる日』まで、交換後の土地を使うことはできません。
　　　交換後の土地を使えるようになる日は、またお知らせします。

④従前の宅地

従前の宅地　→　もともとお父様が所有されていた土地の事

登記地積：300㎡　（登記簿に載っている地積） 基準地積：402.10㎡

※基準地積とは、 再開発や区画整理で仮換地が指定される場合、所有者のもともとの土地（登記地積）に基づいて、新しい土地（仮換地）との面積の調整が行われた後の地積のことです。

例えば稲城市南山の例ですと、区画整理区域全体を実際に測った時の地積と、区画整理区域にある土地一つ一つの登記地積を足した合計の広さに差があり、その差を近づけるための調整などです。
この基準地積をもとに、換地先の面積などが決められるそうです。

⑤仮換地

仮換地　→　もともと持っていた土地と交換して、お父様（相続人）の所有となる土地の事

地積：110㎡（換地処分後、登記簿に記載される地積）

⑥仮換地の指定の効力発生日

仮換地の指定の効力発生日→仮換地の指定がされて、効力が発生する日

土地の相続税評価をする上で、大事なポイントの日になります。

⑦仮換地について使用または収益を開始することができる日

仮換地について使用または収益を開始することができる日　

→この日から　「建物を建てる」、「賃貸する」などができるようになります。

※上記の通知では、「別に定めて通知する」と記載されているので、いつから家を建てたりできるかは、この通知ではまだ分からない状況です。
さらにこの日は、「利用することが認められる日」であって、まだ正式な所有権の移転はされていません。

土地の評価はどのような状況を元にして考えるのか

では実際にご相続が発生した場合、土地の評価はどのような状況で変わってくるのか、下記の「仮換地の相続税評価例」の図を見ながら確認していきます。

①仮換地の指定前

■もともと所有していた土地を、通常通りに評価します。

②仮換地の指定後　～　仮換地の造成工事開始前

■もともと所有していた土地を、通常通りに評価します。

③仮換地の造成工事開始後　～　 仮換地について使用または収益を開始することができる日

■仮換地の通常の宅地評価（基本）
■仮換地の通常の宅地評価 + 利用の制限がされている場合は評価減

仮換地の造成工事が施行中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして、路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の100分の95に相当する価額によって評価する

④仮換地について使用または収益を開始することができる日　～換地処分

■仮換地の通常の宅地評価 ＋ 清算金が確定している場合は加減算

換地処分により徴収又は交付されることとなる清算金のうち、課税時期において確実と見込まれるものがあるときには、その金額を評価上考慮して、徴収されるものは仮換地の価額から減算し、交付されるものは加算して評価します。

⑤ 換地処分　以降

■換地で通常の宅地評価

換地処分とは、「今まで持っていた土地」を、「整備後の新しい土地（換地）」に正式に振り替える行政手続きのことです。 正式に区画整理事業が終わり、「新しい土地（換地）」が法的に確定し、登記の所有権が正式に切り替わります。 この日をもって、従前地の所有権は消滅し、換地に正式に移行します。

 

おさらいポイント

●今回のご相談者様のケースでは、上図「仮換地の相続税評価例」　③の期間、 『仮換地の造成工事開始後　～　仮換地について使用または収益を開始することができる日』に該当し、さらに使用収益の制限がされている期間が1年以上ある状況でした。仮換地の宅地評価から５％減額して評価する判断をしました。

また、仮換地の路線価を調べてみると、個別評価の対象地になっていたので、管轄の税務署に下図の『個別評価申出書』を提出しました。

（国税庁ホームページの「個別評価申出書」のページ）

大事なポイント

●実際の評価をする際には、国税庁の財産評価基本通達や過去の裁決例などをベースに、様々な状況を確認しながら慎重に評価をしていきます。
土地区画整理事業の区域内の土地をご相続する事になりましたら、自己判断はせず、土地評価の経験が豊富な税理士にご相談ください。

府中相続税サポートセンターには、稲城市に特別な思い入れのある税理士が在籍しております。 さらに相続税申告の経験も豊富ですので、安心してご相談して頂けます。

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